Par les temps qui courent, pas facile de trouver un placement rentable sans négliger ses propres garanties et craindre une chute de la valeur de notre investissement.

L’immobilier reste l’un des plus sûrs même dans l’état actuel de crise financière. Grâce à la baisse des taux d’intérêts et des prix des biens immobiliers neufs, la période est plutôt favorable à l’investissement dans la pierre. Et c’est sans compter les manœuvres d’incitation de l’Etat à travers ses différents régimes de défiscalisation.

Petit cours de rattrapage…

Loi Scellier : la nouvelle loi en action

Le tout dernier né, le dispositif Scellier applicable depuis le 1^er janvier 2009, est un levier de relance de l’investissement locatif. Ainsi sont concernés la construction de logements neufs, la réhabilitation de logements anciens et la transformation de locaux en habitations dont la finalité est la location.

Tout l’intérêt de cette loi réside dans sa simplicité d’utilisation. Là où l’on devait déduire les avantages fiscaux du revenu imposable dans le cas des régimes Robien ou Borloo, il s’agit dans le cas Scellier d’une réduction d’impôts directe. Ainsi vous pouvez déduire directement 25% du coût de votre investissement lissé sur 9 ans, soit 2,77% par an. La valeur plafond des biens immobiliers concernés étant fixée à 300 000€, votre réduction fiscale potentielle peut donc atteindre 75 000€.

La loi Scellier en 3 points :

1. L’avantage fiscal est accordé au titre de l’année d’achèvement du logement ou d’acquisition (si celle-ci est postérieure). Il est donc imputé sur l’impôt dû au titre de la même année puis sur chacune des 9 années suivantes à raison de 1/9^ème par an ; l’excédent étant imputable pendant 6 ans.
2. La réduction d’impôts s’élève donc à 25% de la valeur du bien pour tout investissement entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2010. A partir de 2011, celle-ci ne sera plus que de 20% à raison de 4% la 1^ère année et 2% les suivantes.
3. Vous avez également la possibilité de créer un déficit foncier de maximum 10 700€/an/foyer fiscal concernant la déduction des intérêts d’emprunt et des charges locatives sur vos revenus fonciers; le surplus étant reportable pendant 10 ans.

Les conditions à respecter pour profiter de la loi Scellier

Le dispositif Scellier impose une localisation de l’habitation dans une zone géographique caractérisée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. En référence aux lois Robien et Borloo (classement de ces zones en 4 catégories), le régime Scellier privilégie les zones A, B1 et B2, en excluant la zone C.

(*) L’agence ouest de Logiconfor (Angers- 49) propose un programme immobilier répondant à la loi Scellier (localisation zone B2) : Le Hameau d’Anjou à St Barthélémy d’Anjou (49).

Vous devez également vous engager à mettre le logement en location non meublée pendant 9 ans au titre de résidence principale du locataire (qui ne doit pas faire parti de votre foyer fiscal). Un plafond de loyers (€/m²) doit d’ailleurs être respecté selon la zone.

Enfin, le respect des normes en terme de réglementation thermique en vigueur selon le Code de la construction et de l’habitation est obligatoire. La conformité des caractéristiques thermiques et de la performance énergétique du logement est ainsi prise en compte ce qui est une réelle avancée dans le domaine du développement durable. Le dispositif Scellier s’intègre donc dans ce que l’on appelle aujourd’hui l’investissement écologique ou l’investissement vert (voir le site Investivert).

Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, l’avantage fiscal sera perdu.

La version sociale de cette nouvelle loi : le régime « Scellier Plus »

Celui-ci vous offre un abattement supplémentaire de 30% sur les loyers perçus ainsi que la possibilité de prolonger son avantage fiscal de 6 ans (2 fois 3 ans)  à raison d’une réduction d’impôts annuelle de 2% du prix de revient. Pour y accéder, il est impossible de louer à un ascendant ou descendant et il faut respecter les plafonds de ressources des locataires en fonction de la zone où se situe le logement. Dans ce cas, votre réduction fiscale peut donc atteindre 37% en 15 ans.

La loi Scellier en pratique : les conseils clés

La loi Scellier est recommandée pour des investisseurs avec un niveau d’imposition suffisant (> 2000-3000€) pour que ce soit intéressant.

Le financement à crédit sur de longues durées (15-20 ans) est également préconisé afin d’optimiser la démarche de défiscalisation à son maximum.

Non cumulable avec les amortissements déductibles (loi Robien et Borloo) encore en vigueur en 2009, la déduction Scellier est limitée à une seule acquisition, construction ou transformation par année d’imposition. Il vous faudra donc faire un choix entre ces différents régimes de défiscalisation. Avec une réduction d’impôts allant jusqu’à 75 000€ quelque soit la tranche d’imposition, le dispositif Scellier semble être le plus intéressant et est, en tout cas, le traitement fiscal le plus égalitaire pour tous.

Bien évidemment, la décision ne se prend pas à la légère. Une étude appronfondie de votre projet immobilier locatif doit être menée afin de déterminer l’opportunité de défiscalisation la mieux adaptée.

A vous de jouer !

Vous connaissez désormais les grandes lignes de la loi Scellier et pouvez envisager d’investir dans la pierre ; ce qui reste le placement préféré des Français malgré tout ce qui est proposé.

Alors, à vos marques…prêts…investissez dans l’immobilier !

Pour aller plus loin : la défiscalisation verte